15.08.2026 | Immobilien und Recht

BGH stärkt Rückübertragungsanspruch bei sittenwidrigem Grundstückskauf

Der Bundesgerichtshof hat am 7. November 2025 entschieden, dass bei einem sittenwidrigen Grundstückskaufvertrag nach § 138 Abs. 1 BGB grundsätzlich ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums bestehen kann. Maßgeblich ist, dass die Nichtigkeit in diesem Fall regelmäßig nur das schuldrechtliche Kaufgeschäft erfasst, nicht aber automatisch die dingliche Eigentumsübertragung.
Im Streitfall ging es um ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei einem Grundstücksgeschäft. Der BGH stellte klar, dass der Verkäufer nicht bloß auf eine Grundbuchberichtigung verwiesen werden darf, wenn der Käufer bereits wirksam Eigentum erlangt hat. Dann kommt vielmehr ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Betracht.
Für die Praxis ist die Entscheidung wichtig, weil sie die Risiken stark unausgeglichener Immobiliengeschäfte unterstreicht. Wer ein Geschäft wegen Sittenwidrigkeit angreifen will, kann sich damit nicht nur auf die Unwirksamkeit des Vertrags berufen, sondern unter Umständen auch die Rückübertragung des Grundstücks verlangen.
Quelle: BGH, Urteil vom 7. November 2025 – V ZR 155/24