20.02.2026 | Immobilien und Steuern

Auslandseinkünfte aus Vermietung

Der BFH (Urteil vom 21. Mai 2025, I R 5/22) hat entschieden, dass ausländische Vermietungseinkünfte, die nach einem Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland steuerfrei sind, dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Das heißt: Die Einkünfte werden zwar nicht in Deutschland besteuert, erhöhen aber den Steuersatz für die inländischen Einkünfte.
Bei Immobilien im Ausland liegt das Besteuerungsrecht regelmäßig beim Belegenheitsstaat. Deutschland stellt die Einkünfte frei, bezieht sie jedoch in die Berechnung des persönlichen Steuersatzes ein. Dadurch steigt der Durchschnittssteuersatz für inländische Einkünfte.
Der BFH bestätigt, dass dieses Vorgehen sowohl mit dem DBA als auch mit dem innerstaatlichen und europäischen Recht vereinbar ist. Steuerpflichtige mit Auslandsimmobilien müssen diese Einkünfte daher in der Steuererklärung angeben – auch wenn sie steuerfrei sind, beeinflussen sie die Steuerhöhe in Deutschland.